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2026年新规：房地产土地增值税申报，按照这个来操作

Fri, 12 Jun 2026 15:32:23 +0800

2026年1月1日总局发布了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》，对土地增值税的征管口径做了更明确的规定。一起来看看有哪些新变化：

土地增值税的预缴

土地增值税的预缴申报时间

1.什么时候开始预缴申报土地增值税？

纳税人应当自房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日起，按期申报预缴土地增值税。

若取得预（销）售收入时间早于发证时间的，则应当自取得首笔预（销）售收入当日起，按期申报预缴土地增值税。

从事房地产开发的纳税人转让房地产取得的收入，应当自月份终了之日起十五日内向主管税务机关预缴土地增值税。

2.什么时候停止预缴申报土地增值税

纳税人自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起，停止申报预缴土地增值税。

总结：房地产企业从取得第一笔销售款至税务机关受理土增清算申报期间，取得的所有销售款都要预缴土地增值税。

预缴土地增值税的计算方式

1.预征土地增值税的计征依据

自2026年1月1日起，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）

2.预征土地增值税的计算

应预征土地增值税=预征土地增值税的计征依据*土地增值税预征率

3.关于土地增值税预征率

除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）

土地增值税的清算时间

什么时候要办理土地增值税清算呢？

纳税人应主动办理清算的情形：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

税务机关可要求清算的情形：

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

关于尾盘销售土地增值税单位扣除项目金额的计算方式

土地增值税清算期间的扣除项目：

a取得土地使用权所支付的金额；

b房地产开发成本；

c房地产开发费用；

d与转让房地产有关的税金；

e财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

计算尾盘销售时土地增值税的扣除项目

1、政策原文：

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

2、计算尾盘销售时土地增值税的扣除项目金额，分两步：

①计算“单位建筑面积不含税扣除成本”

尾盘销售单位面积扣除成本=（a+b+c+e）÷相应类型房地产的可售建筑面积

②计算尾盘销售的土地增值税扣除项目总额

尾盘销售的土地增值税扣除项目总额=尾盘销售单位面积扣除成本*本次尾盘销售面积+ 本次尾盘销售实际发生的税金（印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）

关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；

普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

哪些情形不得享受小微企业所得税优惠？

Fri, 12 Jun 2026 09:48:33 +0800

为鼓励支持小微企业发展，国家制定了小微企业所得税优惠政策，自2023年1月1日至2027年12月31日，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的小型微利小微企业,减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

这些情形不得享受小微企业所得税优惠

在实际工作中，部分企业因为没有学懂弄通政策规定，违规享受税收忧惠。主要有以下情形:

1、不具备法人资格的分支机构

税务登记“总分机构类型”为“分支机构或“分总机构”;企业名称包含分公司、分部、营业部;登记主体类型为分公司等。

2、未按规定汇总计算的总机构

总机构汇总计算总机构及各个分支机构的从业人数、资产总额、应纳税所得额后不符合小型微利企业条件的。

3、“一证多企”:拆分经营

企业及关联企业违规借用市场准入资质许可分散经营、分开纳税。

4、企业应纳税所得额实际超过300万元(不含本数)

企业通过人为调节收入、虚列成本、违规纳税调整、虚假申报优惠等方式，将年度应纳税所得额“调节至”300万元以下。

5、企业从业人数实际超过300人(不含本数)

企业建立劳动关系员工人数虽然没有超过300人，但加上劳务派遣用工超过300人;企业所属纳税年度内工伤保险缴费基数中从业人员超过300人;企业代扣代缴个人所得税工资薪金超过300人等。

6、企业资产总额实际超过5000万元(不含本数)

企业没有按照规定方式准确计算资产总额全年季度平均值;通过不进行资产负债表重新分类等方式人为调节资产总额等。

7、从事国家限制和禁止行业

外商投资企业从事《外商投资产业指导目录(2017年修订)》中限制或禁止类产业项目的;非外商投资企业从事《产业机构调整指导目录(2024年本)》限制或淘汰类产业项目的。

政策依据

1.《中华人民共和国企业所得税法》

2.《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第12号)

3.《国家税务总局关于落实小型微利企业所得税优惠政策征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第6号)

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西安代理记账

Wed, 10 Jun 2026 17:04:24 +0800

代理记账类型

小规模代理记账

一般纳税人代理记账

金财务代理记账服务内容

记账服务

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根据企业提供的原始凭证和资料，按照会计准则进行记账处理。

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